Acta de comprobación del cumplimiento del control material de transparencia

El 15 de marzo del año 2019 se publicaba la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, fruto de una transposición parcial de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Esta Ley se acompaña del Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera.

Toda la regulación apuntada -entre otras- tiene su origen, quizá, en el denominado boom de la cláusula suelo y las centenares de demandas contra la banca española por la falta de transparencia. La presión que supuso hizo despertar nuevamente a Europa en lo que a control del sector bancario se refiere. Así, teniendo en cuenta que nos encontramos ante condiciones generales de la contratación, la nueva normativa viene a reforzar el triple control sobre la banca:

• Control de abusividad o de contenido de las cláusulas del contrato.
• Control de transparencia material.
• Control de transparencia formal o incorporación.

Con ello, se pretende potenciar la confianza sobre los contratos de préstamos hipotecarios y, consecuentemente, mejorar y reforzar la confianza de los consumidores respecto a la banca. Resultado de lo anterior, el sector bancario estima un incremento importante en el uso de este tipo de productos financieros.

Pues bien, como medida para ejecutar el objeto, la Ley de 2019 estableció en su art. 14, rubricado «Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios», que la entidad bancaria ha de entregar al prestatario, en un plazo mínimo de diez días antes de la firma del contrato, los documentos que contengan todos y cada uno de los extremos de dicho contrato de préstamo hipotecario. En el mismo plazo y hasta un día antes de la firma de la escritura del préstamo hipotecario, según el art. 15 de la meritada Ley de 2019, el prestamista habrá de acudir al Notario para que éste levante y firme el Acta de comprobación de cumplimiento del control material de transparencia.

En dicha Acta de comprobación, el prestamista esta obligado a transmitir al Notario designado por el prestatario los siguientes documentos:

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) donde se incluye la oferta vinculante de la entidad bancaria.
• FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) en la que se incluyen las cláusulas financieras del préstamo hipotecario, tales como índices de referencia de tipos de interés, gastos por vencimiento anticipado, gastos de la constitución del propio préstamo, etc.
• Proyecto del contrato. Ha de reflejar la información dada en la negociación del préstamo entre las partes.
• Simulación de escenarios del tipo de interés (siempre que el préstamo sea a interés variable).
• Distribución de los gastos entre prestamista y prestatario.
• Condiciones del seguro (en caso de ser exigido).
• Manifiesto de conformidad firmado por el prestatario donde se contenga que éste ha recibido toda la información detallada anteriormente por parte del prestamista.

Informado y firmado ante Notario, se tiene por cumplida la exigencia legal de transparencia de la entidad bancaria, pero ¿qué responsabilidad tiene la figura del Notario? ¿podría perfeccionarse un préstamo hipotecario en cuya acta de comprobación de transparencia firmada un día antes, en la que faltase, a modo de ejemplo, la distribución de los gastos entre prestamista y prestatario? ¿quedaría la entidad bancaria totalmente blindada ante cualquier reclamación una vez firmada el acta?