El recargo por impago de cuotas en la comunidad de propietarios

Son muchas las ocasiones en las que la compra de una vivienda ha traído consigo problemas de todo tipo. Una humedad oculta, un sistema de electricidad anticuado y defectuoso, unos vecinos molestos, etc. Uno de los inconvenientes más usuales es, además de los establecidos y sin género de duda, el impago de las cuotas comunitarias.

            Si bien es cierto que puede ser un escollo para realizar la transacción, también lo es su fácil y ágil conocimiento. Solo habrá de pedir un certificado a la comunidad de propietarios o, incluso, una nota simple en el Registro de la Propiedad. Con ello, se podrán conocer las cargas y gravámenes del inmueble en cuestión. Como puede observarse, algo sencillo, pero ¿qué ocurre si la comunidad no ha comunicado el impago al Registro?

            Si el comprador conoce la situación y decide llevar a cabo la adquisición, no hay duda de que además del inmueble, adquirirá las deudas existentes -con limitaciones-.

            El art. 9.1 e de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) establece que “el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores”.

            Queda claro que el nuevo titular será el responsable de las deudas comunitarias del anterior. Pero ¿estará también obligado a satisfacer el recargo por impago?

El recargo por impago puede estar dispuesto en los Estatutos de la Comunidad o, incluso, puede aprobarse por Junta de propietarios. Esto último ha conllevado una división para los Jueces, quienes por una parte han dado validez al acuerdo por el que la comunidad ha establecido un recargo por impago (SAP de Málaga, nº 614/2017 o SAP de Barcelona, nº 416/2019) o quienes entienden que dicha sanción ha de estar prevista en los Estatutos (SAP de Las Palmas, nº 23/2013).

Dejando a un lado esta cuestión de si el cargo por impago puede o no acordarse por la comunidad de propietarios, nos planteamos nuevamente si el nuevo adquirente es el deudor del mismo.

            Una reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón ha fallado a favor del adquirente, disponiendo que la cualidad de comunero no conlleva la asunción de las deudas precedentes, ni la novación subjetiva de la obligación primitiva. Lo que a priori puede parecernos contradictorio respecto a lo dicho anteriormente, sienta su base en la siguiente reflexión. Entiende la Audiencia que es deudor del recargo por impago, quien fuera titular del inmueble en el momento de producirse el nacimiento de la deuda. Se considera que dicho recargo es una cláusula penal establecida en los Estatutos de la comunidad, y no un deber establecido por la propia Ley.

            Por lo que, según esta resolución judicial, el adquirente será deudor de las cuotas y el vendedor, del recargo por impago.

Auguramos que esta cuestión dará para más…